недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяИпотека

Константин Апрелев: «При меньшей ипотечной ставке люди будут платить больше»

5 554 3
Константин Апрелев: «При меньшей ипотечной ставке люди будут платить больше»
Почетный член Российской гильдии риэлторов, президент АН «Савва» Константин Апрелев рассказал Циан.Журналу, в чем ценность услуг риэлтора для потребителя, выйдет ли рынок аренды из тени, почему покупатели не заинтересованы в сделках с эскроу-счетами и когда в России ипотечная ставка будет 2% годовых.

«Идея хорошая, но с ее реализацией всё плохо»

— Константин Николаевич, вы участвовали в обсуждении законопроекта «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования государственной кадастровой оценки». Что необходимо усовершенствовать в кадастровой оценке?

— Мы обсуждали новый законопроект как в комиссии, так и на заседании Общественного совета Росреестра, в нем много нюансов. Ключевые моменты для бизнес-сообщества — отказ от досудебного рассмотрения споров по кадастровой оценке в комиссиях, ранее для этого созданных; согласно изменениям, полномочиями определять кадастровую стоимость и правом безапелляционно устанавливать кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости наделено одно учреждение.

При этом, если кадастровая стоимость определена некорректно, ограничивается право собственника обратиться в суд, если его жалоба не рассматривалась в учреждении.

Это выглядит как коррупционная составляющая с инструментами экономического давления на собственников недвижимости.

Почему разработчики законопроекта вдруг решили, что человек не вправе обращаться в суд, пока не пройдет все круги ада, связанные с рассмотрением претензии в учреждении, которое само и определило эту кадастровую стоимость?

Да и в суде собственник недвижимости может пожаловаться лишь на некорректность действий учреждения, а не узнать кадастровую рыночную стоимость, хотя это поручил обеспечить президент РФ, чтобы сократить время рассмотрения тех или иных документов, потому что для налогоплательщика время — это деньги. Чем быстрее он получит корректное решение, тем меньше будет сумма штрафа, которую он заплатит.

Это основное, что нам не нравится в этой редакции, поэтому вопрос заслуживает дополнительной проработки.

— Как вы думаете, введение эскроу-счетов — это шаг вперед или назад в развитии рынка недвижимости?

— Как всегда: идея хорошая, но с точки зрения ее реализации всё плохо. Мне не нравится невнятность в отношении компаний и строек, по которым точно надо открывать эскроу-счета или можно этого не делать. Непрозрачность требований порождает для кого-то неконкурентные преимущества.

Второй момент — отсутствие рассрочки платежей по эскроу-счетам. Это очень плохой формат, потому что по факту 70% сделок на первичном рынке даже по договорам долевого участия — ипотека.

Дольщик кредитует банк и застройщика, но не получит никакого возмещения ущерба со стороны управляющего его деньгами банка и застройщика, если проект не будет закончен в срок или останется незавершенным.

Дольщику отдают назад только сам взнос, а выплаченные по ипотеке проценты или упущенную выгоду от беспроцентного размещения денежных средств на эскроу-счете ему не вернут!

Банк за то, что дом не построен, никакой ответственности не несет. Весь этот период банк пользовался бесплатными кредитными средствами и некачественно управлял проектным финансированием строительства, направлял эти деньги для кредитования других проектов. А через три года просто вернул их и не взял на себя риски управления проектом и его своевременное завершение. С моей точки зрения, это неадекватные и нерыночные условия.

Дольщики в финансировании такой модели отношений не заинтересованы. К тому же в подавляющем большинстве случаев покупатели жилья берут недостающие средства в ипотеку. Но почти все риски долевого участия, кроме риска потери платежа за квартиру, никем не закрываются.

Единственный выход из этой ситуации — переход к другой модели, когда дольщик берет на себя только часть рисков: например, вносит задаток в размере 10% стоимости квартиры. Банк в свою очередь принимает на себя риски по управлению проектом и финансирование, и только когда объект сдается в эксплуатацию, покупатель вносит остальные 90% стоимости жилья.

Фото Игоря Порхомовского

Как раз эти 90% можно кредитовать ипотекой при оформлении жилья в собственность. И в этом случае было бы все понятно про ответственность банков как профессиональных управляющих рисками в инвестиционных проектах.

В регионах население голосует деньгами — уменьшился поток финансирования на эскроу-счета, поэтому количество новых строительных площадок значительно сократилось.

— В 2019 году Национальный совет по профессиональным стандартам при президенте РФ утвердил стандарты для риэлторов. Как это повлияет на рынок недвижимости?

— Мы постарались большую часть наработок по системе добровольной сертификации включить в профессиональные стандарты, которые согласованы в Минтруде. Главный вопрос заключается в следующем: и та и другая система являются добровольными. Поэтому без поддержки профессионального и бизнес-сообщества перспектива применения этих требований для рынка не столь очевидна. Без вложений в рекламу этих инструментов система будет развиваться долго.

По моему мнению, если эти две системы будут взаимно интегрированы друг в друга, перспектива будет более очевидной.

Для нас ключевыми являются риски, связанные с бесконтрольной девальвацией профессиональных стандартов. Грубо говоря, чтобы в системе оценки квалификации не появилась продажа входных билетов за три рубля.

Система аттестации должна иметь реальную ценность для профессионального сообщества. Если удастся провести интеграцию системы сертификации и аттестации Российской гильдии риэлторов с системой профессиональных стандартов, разработанной в Торгово-промышленной палате, это создаст реальное конкурентное преимущество для тех, кто будет пользоваться этой структурой, пока не внедрены обязательные требования к аттестации на рынке недвижимости.

«Ипотека должна обеспечивать реальный спрос»

— В свое время вы участвовали в разработке закона «Об ипотеке». В России ипотечные ставки постепенно снижаются, но на фоне Японии с 1,68% и Германии с 1,8% они все равно слишком высоки. Почему у нас непредставима ипотечная модель с 2% годовых?

— Во-первых, рынок регулируется Центробанком, поэтому кредитно-финансовый рынок в целом — это результат оценки существующих рисков в сопоставлении с бизнес-моделями. Сегодня риски ведения бизнеса и стоимость кредитов высоки, поэтому применить для ипотеки другие ставки мы не можем.

В противном случае произойдет перераспределение в пользу ипотеки: люди начнут брать ипотечные кредиты, даже если они им не нужны, и вкладывать деньги в приобретение и перепродажу недвижимости. Так мы придем к ситуации, которая возникла в Америке и послужила причиной кризиса на финансовом рынке в 2007–2008 гг. Не следует превращать ипотечный рынок в источник извлечения дополнительной коммерческой выгоды — ипотека должна обеспечивать реальный спрос.

Во-вторых, по существующей ставке под текущий объем спроса реализуется предложение, в том числе и на первичном рынке, которое перекрывает потенциальный рост спроса.

Как только мы понизим ипотечную ставку, вырастет спрос. вместо того чтобы создавать устойчивую модель для развития первичного рынка, мы получим спекулятивный рост цен.

При меньшей ипотечной ставке люди будут больше платить за недвижимость.

Полагаю, что цель регулирования рынка со стороны Центробанка состоит в том, что, как только будет выбран спрос по сегодняшней ставке 9%, и если доходы населения не будут расти, ставка будет снова понижена, чтобы сохранить устойчивый спрос на новостройки и объемы нового строительства.

Если доходы населения не увеличиваются, единственным способом поддерживать спрос на первичном рынке недвижимости является ипотечная ставка.

«Доход от аренды имеет такую же ставку, что и депозиты, почему мы вводим налогообложение?»

— Согласно закону о налоге на профессиональный доход, вступившему в силу с 1 января 2019 года, арендодатель имеет право платить всего 4% своего дохода, если квартира сдается физическому лицу. Как вы думаете, этот закон поможет рынку аренды выйти из тени?

— Вложения в недвижимость — такой же рентный доход, как и депозиты в банках. Если люди получают денежный доход от сдачи жилья в аренду, сравнимый с размещением денежных средств на депозитах (в пределах отклонения 2 п.п. от ключевой ставки ЦБ) и при этом не платят налоги, достаточно странной выглядит позиция налоговых органов и Минфина установить достаточно высокий налог на доходы от такого вида деятельности.

Понятно, эти два вложения имеют разную ценность: цель удержания на депозитах — сдерживание инфляции, а вложение в недвижимость может носить противоположный характер. Но по рискам это примерно аналогичные инструменты сбережения денежных средств. Но депозиты имеют конкурентные преимущества.

Если доход от аренды жилья имеет такую же ставку, что и по депозиту, почему мы вводим налогообложение? Я бы приветствовал переход на пониженную ставку налогообложения для людей, которые сдают собственную недвижимость.

Но мне почему-то кажется, что в перспективе налоговые органы способны трактовать сдачу жилья в аренду по модели льготного налогообложения для самозанятых как неприемлемую, опубликовав, допустим, какие-то комментарии в этой части.

Минфин уже давал подобные комментарии в отношении самозанятых: если они вовлечены в оказание услуг юридическим лицам, юрлица должны уплачивать все социальные сборы, которые не платят самозанятые со своих доходов.

Интересная картина: сначала предоставляются льготные условия — люди думают, что это долгосрочная перспектива, а у Минфина всегда есть шанс откатить эту ситуацию назад.

«Пока реновация — кот в мешке»

— Как вы относитесь к реновации? Как оцениваете качество домов, возводимых по этой программе?

— Пока люди купили кота в мешке. До тех пор, пока не появится введенный в эксплуатацию объект по реновации, куда можно переселяться, оценить правильность этого выбора затруднительно. Это то же самое, что обещания застройщика о своевременном вводе в эксплуатацию, качестве строительства, параметрах и технических характеристиках помещений. Пока объект не завершен, убедиться в том, что вы купили объект, который и хотели, сложно.

Переселенцам из ветхих домов предоставляется дополнительный метраж плюс специальные льготные цены — у людей есть ожидания, что они получат квадратные метры дешевле рынка.

Пока это ожидание не дискредитировано, люди вправе рассчитывать на какую-то добавленную стоимость от этой программы.

Фото Игоря Порхомовского

— Взносы на капитальный ремонт дома составляют значительную часть в счетах на оплату коммунальных услуг. А вот увеличивает ли капремонт рыночную стоимость квартиры? Если да, то насколько?

— Трудно сказать — нужна реальная практика мониторинга, связанная с приоритетностью выбора объектов для капремонта. Раньше капремонт проводился за счет бюджета, сейчас у жильцов дома появилось право выбрать одну из двух форм по управлению деньгами, которые откладываются на капремонт.

Чем новее жилье, тем менее очевидна добавленная стоимость от собираемых на капитальный ремонт денег. Пока дом не включен в конкретную программу, наличие пункта о сборе денежных средств на капремонт никакой добавленной стоимости для этого дома не создает.

«Поиск — не самая главная ценность услуг риэлтора»

— Сайты-агрегаторы отбирают у риэлторов функцию подбора недвижимости. В чем ценность риэлтора для потребителя сегодня?

— Поиск недвижимости всегда был не самой главной ценностью риэлтора. Не исключено, что какие-то наименее профессиональные риэлторы, которые не в состоянии донести ценность услуги для потребителя, и управляли выбором недвижимости благодаря эксклюзивному доступу к особой информации. Квалифицированный риэлтор 90% ценности услуги перекладывает не на поиск, а на дополнительные компетенции, которыми он должен обладать.

Получив информацию о том, что есть объект по такой-то цене, потребитель не определяется со сделкой. Покупателю, чтобы принять решение, необходимо иметь несколько составляющих. Это наличие/отсутствие у объекта каких-либо обременений с точки зрения времени и сроков продажи, технические характеристики объекта, соответствие параметров, указанных в базе данных, реальным.

Сегодня 70–80% предложений в базах занимают альтернативные продажи. Большинству клиентов самостоятельно совершить такую сделку не по силам: нужно подобрать другую квартиру человеку.

Есть еще целый ряд моментов, связанных с оказанием услуги. Например, покупатель должен оценить, насколько цена предложения соответствует рынку. Для этого надо как минимум проанализировать все существующие предложения. Но есть нюанс: покупатель сравнивает цены предложения, а реальные цены сделок известны только продавцам и риэлторам. У покупателя источника такой информации нет, как и у человека, только выставляющего свою квартиру на продажу.

Ожидания продавца, как правило, выше рынка, ожидания покупателя примерно соответствуют рынку. Кроме того, на растущем рынке стоимость квартиры будет одной, на падающем — другой. Не обладая этой информацией, покупатель (или продавец квартиры) рискует прогадать.

Фото Игоря Порхомовского

Одна из ценностей риэлтора состоит в знании реальных цен на жилье в конкретный промежуток времени. Услуга риэлтора важна и для продавца, так как брокер размещает информацию о продаже объекта во всех базах данных и источниках, используя все инструменты привлечения покупателей.

И еще один принципиальный момент. Поскольку в базах данных чаще всего представлены не эксклюзивные объекты, в их описании подчас содержатся некорректные данные. Например, неправильно указан этаж, приводится бо́льший метраж квартиры, чем он есть на самом деле. Когда покупатель не пользуется услугами риэлтора, ему придется самому заниматься мониторингом и сверкой корректности информации и тратить на это свое время.

Если ценность времени клиента выше, чем риэлтора, иначе говоря, покупатель (продавец) в час зарабатывает больше, чем стоит работа риэлтора в часах потраченного на эту работу времени (мониторинг, организация просмотра объектов и пр.), имеет смысл воспользоваться услугами специалиста.

Но даже если время риэлтора стоит дороже, чем время клиента, все равно услуги брокера будут полезны: не имея соответствующего опыта и знания рынка, непрофессионал затратит в несколько раз больше времени на выполнение новых для него функций. К тому же самостоятельно очень тяжело оценить риски в правовой сфере (историю перехода прав собственности, риск утраты титула при приобретении недвижимости).

Сертифицированная добросовестность

— На рынке недвижимости существуют агентства недвижимости и частные риэлторы: в чем плюсы и минусы работы тех и других?

— Деление риэлторов на «физиков» и юрлиц уже давно неприменимо. Если брокер зарегистрирован как ИП, но работает качественно, по профессиональным стандартам, у него есть страхование ответственности перед третьими лицами, он не исчезнет и не растворится — что в этом плохого?

Перед тем как воспользоваться услугами частного брокера или агентства, следует проанализировать все критерии, которые подтверждают их добросовестность.

Во-первых, это содержание договора (сертификация услуг, о которой мы говорили выше, устанавливает обязательные требования в отношении договора), которое позволяет действовать для защиты интересов потребителя.

Так, в договор включается пункт о досудебной процедуре рассмотрения спора. Это значит, если у потребителя возникли подозрения, что ему оказана некачественная услуга, он вправе в досудебном порядке обратиться в комитет по разрешению споров профессионального объединения риэлторов в своем регионе. У клиента появляется шанс избежать дополнительных судебных издержек. Как правило, такую возможность гарантируют компании и индивидуальные предприниматели, входящие в профессиональные объединения.

Во-вторых, вопросы, связанные с этикой: обладает ли данный агент квалификацией, чтобы оказать качественную услугу? Подтверждением этого служит регулярная аттестация специалиста, которую он проходит каждые три года в системе сертификации. При этом специалист дает подписку о том, что обязуется соблюдать кодекс этики. Проверить, входит ли риэлтор в список сертифицированных специалистов, можно на сайте РГР в разделе «Аттестованные специалисты»

Если имя риэлтора есть в реестре, квалификация аттестованного специалиста подтверждена. Какие-то минимальные риски сохраняются, но вы защищены тем, что обратились к публично практикующему специалисту. Если брокер в списке не указан, это не означает, что он недобросовестный. Но и гарантий его добросовестности нет — вам придется запрашивать рекомендации у тех, кто уже пользовался его услугами, внимательно читать договор на оказание услуг и проверять, чтобы там не было «кривых» пунктов, которые не в ваших интересах, что ответственность агента за оказание некачественных услуг застрахована.

Если вы работаете с риэлтором, который не является ни сотрудником сертифицированной компании, ни индивидуальным предпринимателем, при возникновении проблем вы ничего не сможете предъявить ему в судебном порядке. Более того, если договор о приобретении жилья будет расторгаться, вас сложно отнести к добросовестным приобретателям, так как будет трудно подтвердить, что вы действовали в публичном пространстве.

Если на приобретенное вами жилье вдруг находится претендент (например, наследник продавца), придется доказывать, что вы публично получили все справки, сделали запросы о том, кто был прописан в квартире и прочее. Чем больше у вас будет таких доказательств, тем выше шанс, что на вашу недвижимость не будет наложено взыскание в пользу третьих лиц, интересы которых были нарушены.

— Раньше вы говорили, что любите отдыхать на Байкале и бываете там каждый год. Удается поддерживать эту традицию?

— Отдыхать на Байкале уже не выходит, поскольку главным условием поездки было формирование большой компании — не менее 13–15 человек. Мы проходили в «кругосветку» весь Байкал за восемь дней, для этого нужно было арендовать быстроходный корабль — вопрос финансов. Мы поменяли традицию на Астрахань, где корабля не требуется. Здесь отдых направлен не на созерцание красот, а на рыбалку. Зато это добавляет драйва в нашу жизнь! Уже два года у нас работает риэлторский клуб рыбаков и охотников — дважды в год выбираемся на рыбалку. В последний раз удалось поймать много окуней, судаков и даже нескольких жерехов.

Комментарии 3
Nina Zavorochaeva19 февраля 2020, 16:22

Нравятся мне эти рассуждения про ипотеки... Наверно, они руководствуются действительно богатыми людьми, покупающими для дальнейшего заработка, а не "простыми смертными", покупающими для жизни...

Ответить
Надежда Бархатова20 февраля 2020, 14:39

Полностью с Вами согласна..по эскроу-счетам крик риэлтеров не был услышан, не доработано, поэтому не востребовано...А все остальное написано в угоду богатым деятелям, особенно об ипотеке! Никакого интереса это интервью не представляет.

ID: 4813024920 февраля 2020, 8:11

Спасибо за хорошую статью. Интервью интересное. Полезная информация "из первых рук".

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru