- Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в мае 2023-го увеличилась на 0,4%. На рынке сохраняется ценовая стагнация с минимальным ростом, который в последние месяцы замедляется.
- За май в большинстве городов средние цены 1 кв. м изменились не более чем на 1%. В Москве и Санкт-Петербурге цены не снижаются, но и заметного роста пока нет.
- Продавцы вновь стали выводить новые лоты по ценам выше среднерыночных, но рост на рынке определяется динамикой в старом предложении.
- В трех из четырех локаций цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном. Но свежая «вторичка» в большинстве городов дороже «первички» (в среднем — на 5%).
- На рынке замечена активизация спроса. На время майских праздников активность пользователей просела, но к концу месяца показатели достигли наиболее высоких уровней за последний год. Рост спроса привел к уменьшению средних сроков экспозиции.
- Объем предложения в крупных городах продолжает сокращаться на фоне активизации спроса. В мае в целом по анализируемым локациям выбор снизился на 2,8%.
В выборку вошло 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек и объемом предложения на вторичном рынке от 100 квартир, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru), реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки.
Рост цен замедляется
В мае средняя стоимость 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась на 0,4%. По сравнению с предыдущими месяцами темпы роста замедлились, но кардинальных изменений в динамике не произошло.
На рынке сохраняется ценовая стагнация с минимальным ростом.
Уже более полугода цены на вторичном рынке медленно увеличиваются после пятимесячного периода такого же медленного снижения. Относительно мая 2022 года «квадрат» в среднем по анализируемым локациям подорожал всего лишь на 3,4%.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях
По данным Циан.Аналитики
За последний месяц в большинстве локаций (в 28 из 40 анализируемых) средние цены 1 кв. м изменились не более чем на 1% в большую или меньшую сторону. Рост более чем на 1% наблюдался в 11 локациях. Наиболее заметная динамика — в Челябинске (+3,4%), Хабаровске (+1,9%) и Махачкале (+1,7%). Среди городов, где «квадрат» подешевел более чем на 1%, — только Рязань (–1,5%).
В Москве цены на «вторичке» не меняются третий месяц — снижение прекратилось, но и заметного роста пока не наблюдается (в мае +0,1%). Аналогичная ситуация в Санкт-Петербурге, где в мае цены не изменились.
Динамика цены 1 кв. м на вторичном рынке в мае
По данным Циан.Аналитики
Новые вторичные предложения вновь дороже рынка
Если в целом по вторичному рынку средние цены за месяц увеличились на 0,4%, то в новых предложениях рынка — в объявлениях, которые за последний месяц появились на сайте впервые, рост всего на 0,2%. То есть «вторичка» подорожала в первую очередь за счет увеличения цен в старых предложениях, которые присутствуют на рынке более месяца.
В апреле, наоборот, сильнее выросли средние цены в новом предложении — на 1% против 0,6% в целом по рынку. По сравнению с мартом, когда цены в новинках и в целом по рынку практически выровнялись, сейчас новое предложение вновь выходит с более высоким прайсом.
Рынок немного оживился, вырос спрос, объем предложения и сроки экспозиции снизились, поэтому собственники вновь стали выводить лоты по ценам немного выше среднерыночных.
Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в только вышедших на продажу объектах и в целом по вторичному рынку
По данным Циан.Аналитики
Ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой» сокращается
В большинстве городов РФ стоимость жилья на первичном рынке выше, чем на вторичном. В среднем по анализируемым локациям «квадрат» на «вторичке» в мае 2023 года стоил 113,6 тыс. рублей, в новостройках — 125 тыс. рублей. Таким образом, ценовой разрыв — 10%.
При этом он сокращается — в начале весны «первичка» была дороже «вторички» в среднем на 11%. Наибольший разрыв в цене между новостройками и готовым жильем — в Сочи, где «квадрат» на первичном рынке на 65% дороже, чем на вторичном рынке, за счет дефицита нового жилья, и Астрахани (на 45%). Также значительно выше по цене «первичка» в Томске (на 26%), Краснодаре (на 22%) и Казани (на 19%).
Только в 10 локациях «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Среди них — Махачкала, Саратов, Севастополь, Оренбург, Ставрополь, Кемерово, Владивосток, Самара, Ярославль и Иркутск. Особенно выделяется Махачкала — там «квадрат» в готовом жилье на четверть дороже, чем в новостройках. Значительная разница — в Саратове (на 19%), Севастополе (на 16%) и Оренбурге (на 14%). В остальных шести городах «вторичка» лишь немногим дешевле «первички» (на 1–7%).
Если сравнивать цены в новостройках со стоимостью квартир в новых домах на вторичном рынке (построенных после 2015 года), то ситуация будет обратной: в большинстве локаций свежая «вторичка» дороже новостроек. В среднем по анализируемым локациям «квадрат» в новых домах на вторичном рынке стоит 130,7 тыс. рублей — на 5% дороже, чем «квадрат» на «первичке».
Наибольший разрыв — в Саратове (на 34%), Севастополе (на 32%), Махачкале (на 29%) и Оренбурге (на 27%). На уровне отдельных ЖК ситуация может отличаться. Только в семи городах «первичка» дороже. Это Сочи (на 57%), Томск (на 21%), Краснодар (на 17%), Астрахань (на 12%), Казань (на 4%), Санкт-Петербург (на 0,3%) и Пермь (на 0,2%).
Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м на вторичном и первичном рынках в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областяхВся «вторичка» | «Первичка» | Свежая «вторичка» | |
Средняя цена 1 кв. м, тыс. рублей | 113,6 | 125,0 | 130,7 |
По данным Циан.Аналитики
Спрос на рынке увеличивается
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка — количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков.
Активность пользователей на вторичном рынке медленно увеличивается со второй половины 2022 года. С апреля темпы роста потенциального спроса выросли — по сравнению с мартом интерес стал выше примерно на 30%.
В начале мая показатели потенциального спроса резко просели — на время праздников активность по поиску жилья всегда снижается. К концу месяца спрос отыграл падение и превысил апрельские показатели. Такой высокой активности не было с марта прошлого года.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 года)
По данным Циан.Аналитики
Статистика по реальному количеству сделок в оперативном режиме доступна по Москве (по апрель). На протяжении I квартала 2023 года спрос на вторичном рынке столицы увеличивался на 38–39% ежемесячно: в январе было заключено 7,7 тыс. сделок, в феврале — 10,7 тыс., в марте — 14,8 тыс. В апреле рост замедлился.
В мае количество сделок по сравнению с апрелем увеличилось только на 1,2%, до 15 тыс. Это на 31% больше аналогичного значения за 2022 год.
Сейчас на рынке максимальный показатель спроса за прошедший год.
В столице продолжается смещение спроса в пользу вторички — с 60% в январе до 67% в апреле. В новостройках в апреле количество сделок сократилось на 5% относительно марта.
Динамика количества сделок на вторичном рынке в Москве в 2022–2023 годах
По данным Циан.Аналитики
Рост спроса привел к тому, что средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям сокращается. В мае показатель не изменился по сравнению с апрелем, но по сравнению с мартом он сократился на пять дней, а по сравнению с февралем — на 10 дней. Сейчас он составляет 120 дней и находится на уровне июля–августа 2022 года. Наиболее заметно показатель сократился в Томске (на 29 дней), Махачкале (на 26 дней), Севастополе (на 18 дней) и Краснодаре (на 16 дней).
Объем предложения сокращается
В мае объем предложения в целом по анализируемым локациям сократился на 2,8%, что косвенно свидетельствует о продолжающемся увеличении спроса. Снижение количества лотов продолжается третий месяц.
Выбор на рынке сокращается в большинстве анализируемых локаций. Наибольшее снижение за месяц — в Оренбурге (–30%), Томске (–15%), Астрахани (–15%). В Москве объем предложения за май сократился на 4%, в Санкт-Петербурге — на 2%. В 13 локациях выбор, напротив, увеличился. Наиболее сильно — в Пензе и Новокузнецке (+8%), Ижевске и Ярославле (+5%).
Более заметные изменения отмечены в локациях с небольшим объемом предложения. По сравнению с маем 2022 года выбор увеличился на 8%.
Динамика объема предложения на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
«Вторичный рынок РФ оживает — увеличивается спрос, сокращаются объем предложения и сроки экспозиции, медленно растут средние цены предложения, собственники снизили размер дисконтов. В ближайшие месяцы мы ожидаем сохранения тренда на медленный рост номинальных цен предложения», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Аналогичный тренд наблюдается в сегменте новостроек, а рынки тесно связаны друг с другом. Также эксперт подчеркивает, что основное количество сделок приходится на более доступные объекты. А это косвенно отражается на средних ценах лотов в активном предложении: в продаже остаются более дорогие варианты, что приводит к росту среднего ценника.
«В качестве фактора в пользу вторичного рынка говорит рост ипотечных ставок в сегменте новостроек. Сокращение разницы в условиях ипотечного кредитования между “первичкой” и “вторичкой” выравнивает прошлогодние дисбалансы в распределении спроса», — резюмирует Алексей Попов.
По данным Циан.Аналитики
